《民法典》將于2021年1月1日起正式施行,。《民法典》是新中國(guó)成立以來(lái)第一部以法典命名的法律,，被稱(chēng)為“社會(huì)生活的百科全書(shū)”，從一個(gè)人的出生開(kāi)始,，到求學(xué),、工作、結(jié)婚,、養(yǎng)老,，令行禁止都寫(xiě)在民法典上,，所以也有人說(shuō)，民法典給予了一個(gè)人從出生到死亡的終極關(guān)懷,。這次新編纂的民法典草案,，不僅把民事單行法（比如婚姻法、收養(yǎng)法,、繼承法,、民法通則、收養(yǎng)法,、擔(dān)保法,、合同法,、物權(quán)法等）匯編在一起,，還向社會(huì)征集了11萬(wàn)余條的建議，補(bǔ)充成新規(guī),?！睹穹ǖ洹放c每個(gè)人都息息相關(guān)。

民法典草案增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán),，將房屋的“居住”這一使用屬性單獨(dú)規(guī)定為一項(xiàng)物權(quán),，有可能對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及至老百姓的生活帶來(lái)極為深刻的影響?？纯疵穹ǖ洳莅傅娜缦乱?guī)定：

第三百六十六條規(guī)定,，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有,、使用的用益物權(quán),，以滿足生活居住的需要。

第三百六十八條規(guī)定,，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立,，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記,。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條規(guī)定,，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,，居住權(quán)消滅,。居住權(quán)消滅的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示這一制度有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障,。承租公租房,，在現(xiàn)有的法律制度中，只能認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系,，雖然其有一定的特殊性,，但是沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律制度給予保障，曾經(jīng)在一些地方的房屋征收拆遷等事項(xiàng)中出現(xiàn)過(guò)侵害公租房承租人權(quán)利的現(xiàn)象,，設(shè)立居住權(quán)能夠?qū)Υ思右砸?guī)范,，使相關(guān)人員的權(quán)利更到更好的保障。

目前中國(guó)老年人如果想要“以房養(yǎng)老”,，大多采用遺贈(zèng)的方式進(jìn)行,，但是老年人可以隨時(shí)變更遺囑，存在很大的不確定性,，并且受遺贈(zèng)人在照顧老人期間無(wú)法獲得持續(xù)的現(xiàn)實(shí)回報(bào),，適用范圍有限。前幾年試點(diǎn)過(guò)的“倒按揭”方式由于缺乏法律支撐等原因,，金融機(jī)構(gòu)的積極性不高,，效果并不是很好。設(shè)立居住權(quán)后,，可以更好設(shè)計(jì)相關(guān)法律制度,，為老年人“以房養(yǎng)老”提供法律支撐。

不過(guò),，接下來(lái)居住權(quán)若成為一項(xiàng)法定的物權(quán)種類(lèi),，或需要更多具體條款對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行明確。

一,、降低交易成本,。物權(quán)設(shè)立之后在法律上是推定全社會(huì)都知情，但實(shí)際生活中,，未必如此,。設(shè)立了居住權(quán)的房屋價(jià)值大大降低，二手房交易過(guò)程中必然要對(duì)交易房屋是否設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行核查以降低交易風(fēng)險(xiǎn),，在現(xiàn)有交易習(xí)慣形成的以房產(chǎn)證作為核查權(quán)屬信息的交易方式必須改變,。

二、明確房屋附加價(jià)值及相關(guān)責(zé)任義務(wù)?，F(xiàn)在的城市住房不再是單純滿足居住需求的物品,，它猶如進(jìn)入城市的門(mén)票，與這座城市的諸多社會(huì)公共資源緊密相聯(lián),。設(shè)立居住權(quán)將房屋的居住屬性單獨(dú)剝離,，還需要回答某些問(wèn)題：如設(shè)立了居住權(quán)的房子，其小學(xué)配套入學(xué)的學(xué)位是給所有權(quán)人,，還是居住權(quán)人,？還是兩者皆有？如今后開(kāi)征房產(chǎn)稅,，納稅義務(wù)人是所有權(quán)人,，還是居住權(quán)人？

三,、確保債權(quán)人利益,。司法實(shí)踐中，有債務(wù)人為逃避債務(wù),，將自己名下的房屋租賃給自己親友,，根據(jù)合同法“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，即使債權(quán)人取得了房屋所有權(quán),，卻無(wú)法在租賃期間將承租人趕走,。但囿于租賃期限一般不超過(guò)20年的原則，這種操作方式不會(huì)將房屋價(jià)值完全清零,，還能部分保護(hù)債權(quán)人利益,。若房屋設(shè)立居住權(quán)，只要居住權(quán)人不去世,，購(gòu)買(mǎi)人將無(wú)法取得房屋居住權(quán),。應(yīng)當(dāng)出臺(tái)措施，防止在房屋抵押,、拍賣(mài)中,，這類(lèi)債務(wù)人通過(guò)設(shè)立居住權(quán)阻止債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形。

當(dāng)然,，既然創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的本意是解決公租房和老年人以房養(yǎng)老的問(wèn)題,，那么相信有關(guān)部門(mén)在實(shí)施細(xì)則中會(huì)對(duì)居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行嚴(yán)格限制，并對(duì)創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)的住房信息進(jìn)行適當(dāng)公開(kāi),，以供全社會(huì)低成本查詢(xún)等,，則以上擔(dān)心或許并不會(huì)出現(xiàn)。