鄉(xiāng)村振興只有解決好“政策,、土地,、產(chǎn)業(yè)和運營”四大方面,，才能實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)興旺,、生態(tài)宜居,、鄉(xiāng)風(fēng)文明,、治理有效,、生活富?！蔽宕笳衽d,。土地是產(chǎn)業(yè)興旺和生活富裕的最主要也是最重要的載體,。

本文詳細介紹了土地基礎(chǔ)的20個問題，實務(wù)性很強：

1,、土地劃分的三種類型

2,、建設(shè)用地分幾類,？各是什么含義

3、建設(shè)用地使用權(quán)如何取得

4,、哪些土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得

5,、哪些土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得

6、哪些土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得

7,、什么是宗地

8,、什么是紅線圖

9、什么是邊角地,、夾心地,、插花地

10、什么是容積率,、建筑密度,、樓面地價

11、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求

12,、什么是土地增減掛鉤

13、什么是耕地占補平衡

14,、什么是全域土地綜合整治

15,、農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地要經(jīng)過哪些程序

16、什么是儲備土地

17,、什么是生地,、毛地、凈地,、熟地

18,、什么是土地一級開發(fā)

19、土地一級開發(fā)流程有哪些

20,、土地一級開發(fā)有哪些模式

土地劃分的三種類型

（1）根據(jù)土地所有權(quán)分類

土地根據(jù)所有權(quán)分為國有土地和集體土地,。

城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地,、自留山,，屬于農(nóng)民集體所有。

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi),，對其擁有的土地享有的占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn),。新中國成立后,，廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化,，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制,，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán),。

土地使用權(quán),，指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有,、利用,、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn),。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利,，而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán),、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán),。

（2）根據(jù)土地用途分類

根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,，包括耕地、林地,、草地,、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等,。

建設(shè)用地是指建造建筑物,、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地,、工礦用地,、交通水利設(shè)施用地、旅游用地,、軍事設(shè)施用地等,。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

（3）根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級,、二級兩個層次的分類體系,，共分12個一級類、57個二級類,。其中一級類包括：耕地,、園地、林地,、草地,、商服用地,、工礦倉儲用地、住宅用地,、公共管理與公共服務(wù)用地,、特殊用地、交通運輸用地,、水域及水利設(shè)施用地,、其他土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類》中類別的對照關(guān)系如下表：

建設(shè)用地分幾類

各是什么含義

建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類：商服用地,、綜合用地、住宅用地,、工業(yè)用地和其他用地,。

（一）商服用地

商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年,?？杉毞譃榕l(fā)零售用地、住宿餐飲用地,、商務(wù)金融用地,、其他商服用地。

（二）綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地所構(gòu)成的土地,，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè),、居住綜合用地,，科研設(shè)計、辦公綜合用地等,。綜合用地可以分兩種情形,，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者,；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割,，往往最終使用者為不同的單位、個人,，例如底下兩層為商業(yè),、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況,，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù),；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚,，可分別屬于不同的使用者,，為保證各使用者的合法權(quán)益,，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

（三）住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地,，有兩層意義：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱,。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌０ǎ撼擎?zhèn)單一住宅用地,，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅,、公寓、別墅用地,；城鎮(zhèn)混合住宅用地,，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地,，即農(nóng)村村民居住的宅基地,；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等,。

（四）工業(yè)用地工業(yè)用地就是指獨立設(shè)置的工廠,、車間、手工業(yè)作坊,、建筑安裝的生產(chǎn)場地,、排渣（灰）場地等用地。

工業(yè)用地進一步細分為一類,、二類,、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè),、縫紉工業(yè),、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè),、醫(yī)藥制造工業(yè),、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè),、冶金工業(yè),、大中型機械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè),、造紙工業(yè),、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地,。

（五）其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地,、保留的自然村或不可建設(shè)用地等,。

一,、建設(shè)用地使用權(quán)如何取得

土地使用權(quán)取得有劃撥與出讓兩種方式。

（一）劃撥

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán),，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán),。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補償,、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，沒有使用期限的限制,。

劃撥的土地不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,。

由于承擔(dān)公共項目的職責(zé),，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

（二）出讓

出讓方式有四種：招標(biāo),、拍賣,、掛牌和協(xié)議。出讓的土地使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)的處置權(quán),，可進行轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押。

招標(biāo)：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán),，是指市,、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為,。

拍賣：拍賣出讓國有土地使用權(quán),，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告,，由競買人在指定時間,、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為,。

掛牌：掛牌出讓國有土地使用權(quán),，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

協(xié)議出讓：協(xié)議出讓國有土地使用權(quán),，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國有土地使用權(quán),，除依照法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外,，可采取協(xié)議方式,。

二、哪些土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得

對國家重點扶持的能源,、交通,、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán),。對以營利為目的,，非國家重點扶持的能源、交通,、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目,，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》,，下列土地可以劃撥獲得：

（一）黨政機關(guān)和人民團體用地

1.辦公用地,。

2.安全、保密,、通訊等特殊專用設(shè)施,。

（二）軍事用地

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

1．供水設(shè)施

2．燃氣供應(yīng)設(shè)施

3．供熱設(shè)施

4．公共交通設(shè)施

5．環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施

6．道路廣場

7．綠地

（四）非營利性郵政設(shè)施用地

（五）非營利性教育設(shè)施用地

（六）公益性科研機構(gòu)用地

（七）非營利性體育設(shè)施用地

（八）非營利性公共文化設(shè)施用地

1.圖書館

2.博物館

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館,、青少年（兒童）活動中心

（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

1．醫(yī)院,、門診部（所）、急救中心（站）,、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院,。

2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所,、?？萍膊》乐嗡?站)。

3.各級政府所屬的婦幼保健所(院,、站),、母嬰保健機構(gòu)、兒童保健機構(gòu)、血站（血液中心,、中心血站）,。

（十）非營利性社會福利設(shè)施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會福利設(shè)施,。

3.老年人社會福利設(shè)施,。

4.兒童社會福利設(shè)施。

5.殘疾人社會福利設(shè)施,。

6.收容遣送設(shè)施,。

7.殯葬設(shè)施。

（十一）石油天然氣設(shè)施用地

（十二）煤炭設(shè)施用地

（十三）電力設(shè)施用地

（十四）水利設(shè)施用地

（十五）鐵路交通設(shè)施用地

（十六）公路交通設(shè)施用地

（十七）水路交通設(shè)施用地

（十八）民用機場設(shè)施用地

（十九）特殊用地

1.監(jiān)獄,。

2.勞教所,。

3.戒毒所、看守所,、治安拘留所,、收容教育所。

三,、哪些土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得,，共分為17大類：

（一）商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地,，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的,。

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》,、法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外,。

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式,，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》,、法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的,，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》《國有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外,。

（五）出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期,，可以采用協(xié)議方式。

（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項目中,，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項目,，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng),。

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應(yīng)的城市邊角地,、夾心地、插花地等,，可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件,，協(xié)議出讓給該建設(shè)項目主體。

（八）利用地鐵站（場）,、公共服務(wù)設(shè)施,、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項目建設(shè)用地的使用權(quán)人,；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）,、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán),，以自主開發(fā)為主,，物業(yè)自持。

（九）對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè),，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的,，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途,，允許補繳土地出讓金（租金）,，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。

（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的,，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產(chǎn)處置,。

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化,、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因,，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓,，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式。

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式,，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地,。

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并,、合并等）時,，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體。

（十四）采礦,、采石,、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地,，鼓勵采取租賃,，也可協(xié)議方式出讓。

（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地,，包括集體建設(shè)用地上已建成項目的,，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的,，可以采取協(xié)議方式出讓,。

（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的,，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者,。

（十七）法律、法規(guī),、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓,，必須要經(jīng)過相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,。

什么是宗地

土地使用權(quán)人權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊,，權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下,，一宗地為一個權(quán)屬單位,；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗,。

以宗地為基本單位統(tǒng)一編號,，叫宗地號，又稱地號,，其有四層含義,，稱為:區(qū)、帶,、片,、宗,，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地,。

當(dāng)一個權(quán)利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機關(guān)所轄的范圍，即一個地塊分屬兩個以上土地登記機關(guān)管轄時,，應(yīng)按行政轄區(qū)界線分別劃宗,。

什么是紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑總用地面積的示意圖,，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限,，即實際可使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限,，用實紅線表示,，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地,。也稱“建筑控制線”,，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻,、臺階等)靠臨街面的界線,。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

一,、什么是邊角地,、夾心地、插花地

（一）邊角地

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件,，被"三舊"改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）,、面積小于3畝的地塊。

（二）夾心地

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件,，被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中,、面積小于3畝的地塊。

（三）插花地

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件,，與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài),、面積小于3畝的地塊。

二,、什么是容積率,、建筑密度、樓面地價

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率,。對于開發(fā)商來說,，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說,，容積率直接涉及到居住的舒適度,。

建筑密度是指在一定范圍內(nèi),，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率,，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比,，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

樓面地價：是指單位建筑面積平均分攤的土地價格,。

一般來說,，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的,，規(guī)劃也決定了土地的價值,。容積率和建筑密度越高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多,，樓面地價就越低,，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤就高,。但也不一定,，因為容積率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低,，將影響房屋的租售價格,。

三、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）：

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn),，土地用途符合《劃撥用地目錄》的,，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理,；不符合《劃撥用地目錄》的,，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款,。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由,；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,，從其約定。

以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后,，可保留為作價出資或入股方式,，或直接變更為出讓方式,。

四、什么是土地增減掛鉤

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑,，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)（以下簡稱節(jié)余指標(biāo)）由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用,。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū),、南疆四地州和四川涼山州,、云南怒江州、甘肅臨夏州）,。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的增加,，減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的減少（主要是深度貧困地區(qū)）,，增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾,，將這種“耕地的增加”作為指標(biāo)賣給建設(shè)用地緊缺的城里,，城里購買了多少指標(biāo)，就可以增加利用多少耕地,，將這指標(biāo)一增一減進行跨區(qū)域掛鉤,。

五、什么是耕地占補平衡

耕地占補平衡政策是指建設(shè)占用多少耕地,，各地人民政府就應(yīng)補充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。占用耕地的單位要負?zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾的,，應(yīng)依法繳納耕地開墾費,，專款用于開墾新的耕地,。

六,、什么是全域土地綜合整治

《自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》“全域土地綜合整治是以科學(xué)規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實施單元,，整體開展農(nóng)用地,、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護修復(fù)等，對閑置,、利用低效,、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪量臻g綜合治理的活動?！?/p>

七,、農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地要經(jīng)過哪些程序

（一）預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo),。城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地,，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊,、集鎮(zhèn)規(guī)劃,。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,。

（二）編制建設(shè)項目可行性論證

確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè),，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證,，向建設(shè)部門提交用地申請,，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》,，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費,。

（三）提出用地預(yù)審申請

（四）辦理手續(xù)、繳納審批費用

（五）提出項目用地的正式申請

（六）各級政府審批

按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定,，建設(shè)占用土地,，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路,、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地,，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn),。

上述以外的建設(shè)項目占用土地,，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

▲征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田,、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務(wù)院批準(zhǔn)（近期已試點下放權(quán)限至8省市）,，其余由省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn),。

除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的,，報省級人民政府批準(zhǔn),，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的,，土地征收必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的,，必須報國務(wù)院批準(zhǔn),。

▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的,，則不需擬定補充耕地方案,；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案,。

（七）辦理征地手續(xù)由國土資源局具體負責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用,，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù),。

（八）領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案,，在征地的補償、安置補助完成后,，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》,，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地,。

（九）繳納出讓費,，獲得土地使用權(quán)土地征用后，該土地即成為國有土地,，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定,，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用,。

八,、什么是儲備土地

（一）土地儲備

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi),，對通過收回,、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,，進行儲存或前期開發(fā)整理,，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

（二）土地儲備機構(gòu)

《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)應(yīng)為縣（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立,、具有獨立的法人資格,、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位,。國土資源主管部門對土地儲備機構(gòu)實施名錄制管理,。

九、什么是生地,、毛地,、凈地,、熟地

一般而言，生地,、熟地重點著眼于建設(shè),；而毛地、凈地更多著眼于出讓,。

（一）生地

生地是指國土局尚未出讓,、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地,。

（二）毛地

毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi),，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地,。

（三）凈地

凈地是指已經(jīng)完成拆除,，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物,、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地,。

與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物,、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地,。從物質(zhì)的角度來講，凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套,，場地內(nèi)達到開工條件的土地,；從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒有設(shè)定他項權(quán)利,，土地占有,、使用、收益,、處分等權(quán)利不受限制的土地,。

（四）熟地

熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入,，可直接用于建設(shè)的土地,。

十、什么是土地一級開發(fā)

從生地到熟地的過程就是土地一級開發(fā)的訴求,。土地一級開發(fā),，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）,、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地,、拆遷、安置、補償,，使之成為凈地,，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”（通水,、通電,、通路和土地平整），"五通一平"（通水,、通電,、通路、通訊,、通氣,、土地平整），或“七通一平”（通給水,、通排水,、通電、通訊,、通路,、通燃氣、通熱力,、土地平整）的建設(shè)條件（熟地）,，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

十一,、土地一級開發(fā)流程有哪些

（一）土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”“組織實施階段”和“土地入市階段”,。

一般而言,，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán),、完成立項核準(zhǔn)、融資,、簽訂征地補償協(xié)議,、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證,、完成拆遷,、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交,、供地驗收,、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收,。在實際操作中,，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

十二、土地一級開發(fā)有哪些模式

一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目,、城中村改造項目,、舊廠房改造項目、國有土地收購儲備項目,、土地一級開發(fā)項目,、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標(biāo)棚改項目,、土地開發(fā)棚改項目,。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化,，項目性質(zhì)并未改變,。